Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind gemäß Baugesetzbuch Maßnahmen, durch die ein Gebiet (Sanierungsgebiet) durch die Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert bzw. umgestaltet werden soll. Um den sanierungsbedürftigen Zustand zu beseitigen und die Sanierungsgebiete neu zu gestalten, bedarf es der Durchführung von sog. Ordnungs- und Baumaßnahmen. Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Stadt. Mögliche Ordnungsmaßnahmen dabei sind die Bodenordnung, der Umzug von Bewohnern und Betrieben, die Freilegung von Grundstücken, die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen oder sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können.
Aufgabe der Eigentümer ist es, die Baumaßnahmen durchzuführen. Hierzu zählen insbesondere die Errichtung von Neu- oder Ersatzbauten, die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden oder die Verlagerung und Änderung von Betrieben. In allen Gebieten sollen insbesondere private Bauherren ermutigt werden, ihre Gebäude unter anderem mit hohen Energiestandards zeitgemäß zu modernisieren. Sie können hierfür Zuschüsse erhalten und ihre Ausgaben zusätzlich steuerlich geltend machen.
Allgemeine Informationen
Um die Sanierung einzelner Gebiete erfolgreich gestalten zu können, müssen zahlreiche private und öffentliche Maßnahmen koordiniert und abgestimmt werden.
Das Baugesetzbuch schreibt daher im § 144 die Genehmigungspflicht auch für Vorhaben und Vorgänge in den Sanierungsgebieten vor, die außerhalb von Sanierungsgebieten ggf. keiner Genehmigungspflicht unterliegen.
Genehmigt werden müssen folgende Vorhaben:
- - Die Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung einer baulichen Anlage, wie beispielsweise der Neubau eines Gebäudes, der Umbau oder die Modernisierung eines bestehenden Gebäudes oder die Umnutzung einer Wohnung in Büroflächen oder Ähnliches.
- - Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von baulichen Anlagen wie beispielsweise der neue Anstrich oder Verputz einer Fassade, die Erneuerung der Dacheindeckung, der Einbau einer neuen Elektroanlage oder Heizungsanlage und Ähnliches
- - Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken wie beispielsweise die Neugestaltung eines Gartens, die neue Befestigung von Hofflächen, die Herstellung von Stellplätzen und ähnliches.
- - Einrichtung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast
- - Die Teilung eines Grundstücks
- - Die Begründung oder Verlängerung schuldrechtlicher Vereinbarungen bezüglich der Grundstücke wie beispielsweise die Grundschuldeintragung, die Aufnahme einer Hypothek oder die Eintragung eines Nießbrauchrechts.
- - Der Abschluss schuldrechtlicher Verträge, die durch eine Verpflichtung zur Veräußerung bzw. zur Bestellung eines belastenden Rechts begründet wird, wie beispielsweise die Eintragung eines Vorkaufsrechts.
Die sanierungsrechtliche Genehmigung muss vor Beginn der geplanten Arbeiten bei der Sanierungsstelle beantragt werden. Das entsprechende Antragsformular finden Sie hier.
Bei Erfordernis einer baurechtlichen Genehmigung im Sanierungsgebiet wird mit der Baugenehmigung auch die sanierungsrechtliche Genehmigung erteilt. Ein gesonderter Antrag auf eine sanierungsrechtliche Genehmigung ist nicht mehr erforderlich.
Im Fall genehmigungspflichtiger Rechtsvorgänge wie z.B. Veräußerung eines Grundstücks oder Bestellung einer Grundschuld wird die sanierungsrechtliche Genehmigung üblicherweise über das Notariat, bei dem der entsprechende Vertrag geschlossen wurde, beantragt.
Über die Genehmigung ist binnen eines Monats nach Eingang des Antrags bei der Stadt Fellbach zu entscheiden.
Um zeitliche Verzögerungen und finanzielle Verluste zu verhindern ist es in jedem Fall sinnvoll, sich vor der Antragstellung bei der Sanierungsstelle zu informieren.
Hinweis:
Die Sanierungsgenehmigung ersetzt für baugenehmigungspflichtige Vorhaben nicht die Baugenehmigung! Sie gehört zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die einem Vorhaben nicht entgegenstehen dürfen. Vor Erteilung einer Sanierungsgenehmigung darf eine Baugenehmigung nicht erteilt werden.
Die Modernisierung privater Gebäude trägt wesentlich zum Gelingen von Sanierungsmaßnahmen bei. Die Eigentümer verbessern mit ihren Erneuerungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Wohnqualität und leisten darüber hinaus einen wertvollen Beitrag zur Aufwertung des Wohnumfelds und des Stadtbilds. Die Stadt Fellbach möchte dies durch umfangreiche Fördermöglichkeiten unterstützen!
Modernisierung und Instandsetzung
Mit der umfassenden Modernisierung von privaten Gebäuden sollen alle wesentlichen baulichen Mängel und Missstände beseitigt werden. Auch punktuelle Maßnahmen können zuschussfähig sein, wenn durch eine vorherige Modernisierung das Gebäude ansonsten den heutigen Anforderungen entspricht.
Abbruch und Freilegung
Wenn ein Gebäude aus städtebaulichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht erhalten werden kann, ist für den Abbruch eine Kostenerstattung möglich, sofern der Abbruch dem Sanierungsziel der Stadt entspricht. Die Förderung kann an die Voraussetzung geknüpft werden, innerhalb eines bestimmten Zeitraums einen Neubau zu errichten.
Förderfähige Modernisierungsmaßnahmen
Förderfähig sind Baumaßnahmen, die zur Verbesserung der Wohnsituation bzw. des Wohnumfelds führen. Dabei ist grundsätzlich die Energieeffizienz unter Beachtung der entsprechenden Bestimmungen zu verbessern, z.B.:
- - Wärmedämmung an Außenwänden / Decken / Dach
- - Dacherneuerung
- - Austausch von alten Fenstern und Türen
- - Einbau einer neuen Heizungsanlage oder Warmwasserbereitung
- - Modernisierung der Sanitärbereiche (Bad / WC), auch senioren- oder behindertengerechter Ausbau
- - Erneuerung der Gebäudeinstallation (Elektro, Gas, Wasser, Abwasser)
- - Verbesserung der Wohnungsgrundrisse, Schaffung von Wohnungsabschlüssen
Was wird nicht gefördert?
- - Maßnahmen, die nicht den Sanierungszielen entsprechen
- - Maßnahmen, die vor Abschluss der Vereinbarung durchgeführt wurden
- - Reine Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen
- - Maßnahmen, die über den Standard hinausgehen („Luxusmodernisierungen“)
- - Neubaumaßnahmen
Wie hoch sind die Zuschüsse?
Ob und in welcher Höhe eine Förderung möglich ist, erfragen Sie bitte bei der Sanierungsstelle.
Für jedes Sanierungsgebiet steht nur ein bestimmter Gesamtbetrag zur Verfügung. Ist dieser aufgebraucht, ist leider keine Förderung mehr möglich. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht.
Information, Beratung (unverbindlich, kostenlos)
- - Formlose Kontaktaufnahme mit der Stadt Fellbach
- - In einem gemeinsamen Termin werden Art, Umfang und Förderfähigkeit der Maßnahme besprochen.
Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung
- - Berechnung des Zuschusses auf Grundlage einer Kostenschätzung (in der Regel durch einen Architekten bzw. durch Handwerkerangebote pro Gewerk
- - Abschluss einer Vereinbarung über Modernisierungs- bzw. Ordnungsmaßnahmen
Durchführung der Maßnahme
- - Mit der Umsetzung darf erst nach Abschluss der Vereinbarung begonnen werden!
Abschluss der Maßnahme und Auszahlung
- - Die Auszahlung erfolgt nach Vorlage der Rechnungen und Zahlungsnachweise und der Abnahme bei einem gemeinsamen Ortstermin. Abschlagszahlungen sind in der Regel möglich.
- - Mit der Modernisierungsvereinbarung haben Sie die Möglichkeit der steuerlichen Abschreibung von Baukosten nach § 7h und § 10 f EStG.
Führt die aus Steuermitteln finanzierte Sanierung zu einer Bodenwerterhöhung der privaten Grundstücke, so werden die Eigentümer ggf. zur Zahlung von Ausgleichsbeträgen herangezogen. Wenn keine Erhöhung der Bodenwerte durch die Sanierung erwartet wird, kann die Sanierung im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden, dann entfallen die Ausgleichsbeträge. Weitere Informationen zum Thema Ausgleichsbeträge finden Sie hier.
Für weitere Fragen können Sie sich an das Stadtplanungsamt der Stadt Fellbach wenden:
Evangelia Kanaki
Stadtplanungsamt | Städtebauförderung, Sanierungsmaßnahmen
Marktplatz 1
70734 Fellbach
evangelia.kanaki(at)fellbach.de
0711 5851-5650
Michaela Stellmach
Stadtplanungsamt | Städtebauförderung, Sanierungsmaßnahmen
Marktplatz 1
70734 Fellbach
michaela.stellmach(at)fellbach.de
0711 5851-101
Sanierungsverfahren in Fellbach
Das 4,77 ha große Sanierungsgebiet „Eisenbahnstraße“ umfasst den zentralen Bereich des Bahnhofs (Eisenbahnstraße) sowie der angrenzenden Wohn- und gewerblichen Bebauung in der Eppinger-, Esslinger- und Auberlenstraße. Sanierungsziele sind die Umgestaltung Revitalisierung der vorhandenen Bahn- und Gewerbeflächen sowie die Aufwertung des bestehenden Wohngebietes.
Die Sanierungsmaßnahme "Eisenbahnstraße" wurde seit 2008 durch das Programm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" der Städtebauförderung von Bund, Ländern und Gemeinden finanziell gefördert. Die Förderung läuft im Jahr 2023 aus, derzeit bestehen keine Fördermöglichkeiten mehr.
Satzung über die Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Eisenbahnstraße“
Die Erneuerungsmaßnahme „Ortszentrum Schmiden“ mit ca. 3,28 ha wird im Besonderen charakterisiert durch Entwicklungsaufgaben zur Stärkung der Innenentwicklung und soll in hohem Maße zur Verbesserung der vorhandenen Wohn- und Arbeitssituation beitragen. Sanierungsziele sind insbesondere die Sicherung und Stärkung des eigenen Charakters des Ortszentrums, die Stärkung des Einzelhandels an der Fellbacher Straße, die Schaffung von neuem Wohnraum, energetische Gebäudesanierung sowie die Schaffung von Treffpunkten und Aufenthaltsflächen.
Die Sanierungsmaßnahme "Ortszentrum Schmiden" wurde seit 2009 durch das Programm "Aktive Stadt- und Ortsteilzentren" der Städtebauförderung von Bund, Ländern und Gemeinden finanziell gefördert. Die Förderung lief im Jahr 2022 aus, derzeit bestehen keine Fördermöglichkeiten mehr.
Satzung über die Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Ortszentrum Schmiden“
Mit der Sanierungsmaßnahme "Vordere Straße" soll ein weiterer Teil des Ortskerns von Fellbach aufgewertet und nachhaltig gestärkt werden. Im Vordergrund stehen hierbei die Verbesserung der Wohnqualität unter besonderer Berücksichtigung der Ortstypik sowie eine Attraktivitätsteigerung der öffentlichen Räume. Dabei trägt die Modernisierung privater Wohngebäude wesentlich zum Gelingen der Sanierungsmaßnahme bei.
Die Sanierungsmaßnahme "Vordere Straße" wird seit 2018 durch das Programm "Lebendige Zentren" der Städtebauförderung von Bund, Ländern und Gemeinden finanziell gefördert.
Satzung über die Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets „Vordere Straße“
Förderinformation für Eigentümer im Sanierungsgebiet „Vordere Straße“
Im Dezember 2020 wurde die Stadt Fellbach mit einem ca. 110 Hektar großen Gebiet als offizielles Projektgebiet der Internationalen Bauausstellung 2027 Stadtregion Stuttgart (IBA) ausgewählt. Der thematische Schwerpunkt des Fellbacher Vorhabens liegt auf der „produktiven Stadt“, der Verknüpfung von Landwirtschaft und Gewerbe und nimmt dabei insbesondere den Bestand in den Blick. Ziel ist es, eine ganzheitliche Zukunftsperspektive für beide Themenfelder zu entwickeln. Auch dem übergeordneten Ziel der Klimaanpassung, insbesondere im gewerblichen Bereich, kommt hierbei besondere Bedeutung zu. Da hierzu bis 2027 und darüber hinaus unterschiedliche bauliche Maßnahmen umgesetzt werden sollen, sind die Festsetzung eines sog. Städtebaulichen Sanierungsgebietes sowie die Inanspruchnahme von Städtebaufördermitteln geplant.
Der Gemeinderat hat im Dezember 2021 beschlossen, für das gesamte IBA-Projektgebiet vorbereitende Untersuchungen nach § 141 Baugesetzbuch (BauGB) einzuleiten. Die vorbereitenden Untersuchungen werden zusammen mit einem integrierten Stadtteilentwicklungskonzept (ISEK) erstellt. Mit den erforderlichen Aufgaben wurde die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH in Zusammenarbeit mit den Planungsbüros Eble Messerschmidt Partner, ee concept und Joachim Böttcher Ecodesign beauftragt.
Beschlussvorlage VU IBA-Projektgebiet (PDF)
Abgrenzungsplan VU IBA-Projektgebiet (PDF)
Infoblatt zur geplanten Sanierungsmaßnahme IBA-Projektgebiet (PDF)
Online-Informationsveranstaltung für Sanierungsbetroffene im Untersuchungsgebiet am 27.02.2023
Am 27.02.2023 fand für die EigentümerInnen und BewohnerInnen des Untersuchungsgebietes online eine Informationsveranstaltung statt.
Präsentation zur Informationsveranstaltung am 27.02.2023 (PDF)
Aufzeichnung der Informationsveranstaltung am 27.02.2023
Für weitere Fragen zu den Vorbereitenden Untersuchungen im IBA-Projektgebiet können Sie sich an das Stadtplanungsamt wenden:
Evangelia Kanaki
Stadtplanungsamt | Städtebauförderung, Sanierungsmaßnahmen
Marktplatz 1
70734 Fellbach
evangelia.kanaki(at)fellbach.de
0711 5851-5650